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Já faz algum tempo que a boa vontade e
o empenho do corretor não são suficientes para vender ou alugar um
imóvel. De acordo com levantamento divulgado recentemente pela
Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI-MG), vários itens
influenciam a venda ou a locação e podem até dificultá-la, se não
observados adequadamente. A localização por exemplo, chega a
derrubar até 43,75% das vendas. Mas não é a única vilã. A taxa de
juros é o segundo maior empecilho na opinião de 37,5% dos
entrevistados e a falta de documentação completa emperra pelo menos
12,5% das negociações.
Na locação, os principais itens são as altas taxas de condomínio –
que desanimam 50% dos locatários –, a dificuldade para conseguir
fiador e o mau estado de conservação do imóvel. Cada dia mais
seletivos, os compradores escolhem imóveis livres de quaisquer
problemas e com garantia de liquidez. Já os inquilinos dão
preferência a edificações com menores taxas de condomínio e em bom
estado de conservação.
Pequenos detalhes, como o arranhão nos armários ou aquela torneira
que não pára de pingar, não passam despercebidos. Já nas negociações
de venda os itens são mais abrangentes. Além do estado do imóvel
pesam outras considerações, como a vizinhança. Ter como vizinho casa
noturna, estádio, escola ou hospital pode ser problema. Já as
avenidas e ruas movimentadas, feiras livres e centros comerciais são
bem-vindos, mas ninguém quer viver “parede e meia” com eles.
 Segredos
de um bom negócio
Supervalorizar o imóvel frustra o dono e trava a
venda. Por isso, especialistas afirmam que a receita é optar sempre
pelo preço justo e pelo valor de mercado.
Quem entende do assunto garante que a
tarefa de vender ou alugar um imóvel não é tão simples quanto pensam
alguns e requer cuidados que vão muito além de ter a documentação em
dia ou uma localização privilegiada. Levantamento da Câmara do
Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI-MG) realizado junto às 16
maiores imobiliárias de Belo Horizonte aponta que a localização é o
motivo número um, em se tratando dos itens que podem emperrar uma
negociação. Mas há muitos fatores que ajudam a fechar ou pôr fim a
uma venda ou aluguel.
Como regra geral, consultores e especialistas reconhecem que é mais
difícil vender imóveis próximos a casas noturnas ou boates,
estabelecimentos comerciais e indústrias, escolas, feiras livres,
hospitais e outros pontos de maior concentração de ruídos ou
pessoas. Nestes locais, o barulho e a movimentação de automóveis vão
até tarde e podem se tornar irritantes demais. Mas o comércio não é
de todo ruim e os corretores explicam que é sempre bom ter por perto
o chamado comércio de bairro, que inclui padaria, supermercado,
farmácia, muito úteis nas emergências e compras do dia-a-dia.
O comércio de bairro até valoriza o imóvel por causa das facilidades
que oferecem, mas é preciso bom senso. Para quem tem filhos, é ótimo
contar com uma escola por perto. Mas não tão perto a ponto do
barulho lhe dar nos nervos. Para o sócio da Miryan Dayrell Imóveis,
Adriano Casio Sampaio, a localização envolve aspectos muito amplos
da negociação, incluindo desde a avaliação da vizinhança até a
questão do custo-benefício, bastante particularizado para cada
cliente. “Localização é quase tudo numa venda. Mas isso não
significa que um imóvel menos privilegiado terá sua negociação
inviabilizada”, explica.
Na opinião do empresário, outro grande vilão da venda e locação é a
falta de vagas ou os espaços presos em garagens. Segundo ele, um
apartamento com três quartos e apenas uma vaga, especialmente no
segmento de alto luxo, é inviável. “Imóveis assim chegam a perder
entre 10% e 20% de seu valor de mercado”, calcula.
A supervalorização do imóvel também é um entrave considerável. Isso
acontece quando o proprietário pede uma avaliação antes de proceder
à venda. Alguns corretores, seja por desconhecimento da região ou no
afã de captar novos negócios, superavaliam o bem na tentativa de
agradar o vendedor. Com isso, acabam prometendo o que não podem
cumprir – uma venda com preço acima de mercado.
Essa superavaliação impede quase 7% das vendas e geralmente deixa o
vendedor iludido com um valor que não corresponde à capacidade
financeira da edificação. Hoje, o consumidor está muito bem servido
de informação e tem a noção exata do valor que pode vir a pagar nos
mais variados padrões. Além do mais, a maior parte dos interessados
num aluguel ou compra tem o preço como um dos principais parâmetros.
Portanto, não adianta superavaliar e ficar com o imóvel encalhado.
“A receita é optar sempre pelo preço justo e pelo valor de mercado
estabelecido para a região”, recomenda Adriano Sampaio.
 A
falta de documentação é um dos problemas mais freqüentes
DOCUMENTAÇÃO A falta de documentação completa do imóvel
(habite-se, baixa da construção, certidões atualizadas), do vendedor
ou dos herdeiros, também é responsável por uma boa parcela dos
problemas ocorridos na venda. Tanto para o comprador quanto para o
vendedor, as pendências judiciais ou com o Serviço de Proteção ao
Crédito (SPC) ou Serasa são empecilhos certeiros para quem vai usar
financiamento.
Já o grande número de herdeiros dificulta as transações, porque,
além do inventário rigorosamente em ordem, é preciso que todos dêem
autorização para a venda, incluindo seus respectivos cônjuges. E
mais: nenhum deles pode ter nome sujo, dívidas ou pendências
judiciais em execução.
Por causa de problemas semelhantes, a dona-de-casa Nely Gersen Pinto
Coelho já gastou mais de seis meses tentando regularizar um imóvel
para vendê-lo. Seu marido faleceu há três anos e meio e a casa já
estava paga, mas ela não possuía mais o comprovante. Foi preciso
correr atrás de uma nota promissória e do contrato de compra e venda
firmado com o antigo proprietário para comprovar a compra. Foi
necessário também fazer e registrar o inventário, além de reconhecer
e juntar toda a documentação pedida pelo cartório.
O habite-se da casa está em ordem, mas nem isso evitou a burocracia.
“Desde junho tento vender o imóvel e não consigo. Já reduzi o preço
em 10% mas não adiantou nada”, reclama Nely Gersen. Para o diretor
da Rede Morar e da My House Imóvel, João Vander Alvarenga, a falta
de documentação é um dos problemas mais freqüentes na capital.
“Estima-se que entre 60% e 80% das casas não têm habite-se. Nesse
caso a venda só é viável se for à vista”, destaca o consultor
imobiliário.
 Infra-estrutura
do bairro ajuda
Itens como a
distância em relação ao Centro e a áreas de serviços e comércio e a
perspectiva de melhora da região onde o imóvel está instalado também
são fundamentais para uma boa venda. E corrigir erros dessa natureza
é uma tarefa quase impossível, pois não depende da vontade do
vendedor. Por isso, é importante ficar atento na hora da compra.
“Para investir numa região nova é preciso ter certeza de que há
projeção de desenvolvimento, rápido e sustentável”, alerta Paulo
Roberto de Aquino, dono da Ouro Preto Negócios Imobiliários
Na avaliação dele, um exemplo claro dessa imprevisibilidade é o
bairro Castelo. “Apesar dos imóveis de lá terem bom acabamento, a
região ainda oferece infra-estrutura precária de comércio, serviços
e transporte, além da falta de segurança, o que dificulta a locação
e a venda”, destaca. Mas o fato não está restrito às áreas novas.
Outro exemplo desse tipo de entrave ocorre nos imóveis antigos,
ainda que em regiões bem valorizadas. O corretor cita um imóvel
situado em Lourdes, em frente à Praça da Assembléia, onde os grandes
problemas são a falta de acabamento mais adequado ao padrão do
imóvel e a inexistência de vagas de garagem no prédio.
Para o diretor do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de
Minas Gerais (Creci-MG), Francisco de Assis Amaral, essa falta de
benfeitorias nos imóveis mais antigos afugenta os compradores e
desvaloriza o bem. “As benfeitorias precisam ser compatíveis e
acompanhar o padrão de construção do bairro”, pondera.
Outro item relevante é a vontade de vender. Embora a análise desse
quesito seja bastante subjetiva, o empresário afirma que o
consumidor pode perceber quando o vendedor está realmente disposto a
se desfazer do bem e quando o apego o atrapalha. “O desapego
emocional é importante para não comprometer a venda”, revela
Francisco Amaral.
Fonte: Jornal Estado de Minas -
Kétsia Lima
- 25/12/2005 |
Como
vender ou alugar